第23章

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“我觉得，现在应该争论的不是市场部的归属问题，也不是市场部下阶段的工作重点是什么，而是市场部自己对自己的定位。”

程万里拍了拍话筒，开口提出自己的意见。

“我相信张经理已经有了自己的理解，对吗？”

刚才那种情况张微实在不好开口，否则一个不好就像是站队，此时见程万里解围，她感激地看了程万里一眼，立刻站起身来。

“是的，正如王经理所说，我在加入连成之前的工作经历决定了我对销售更为了解，但销售和市场有时候是共通的，所以隔阂并没有诸位看起来的那么严重…”

张微拿起自己这几天做出的各项市场报告，胸有成竹地向诸位负责人点头示意：

“能否请诸位同僚给我一些时间，听一听市场部目前对市场的看法？”

张微在本市房地产界也算是个名人，连成集团里有不少人都久闻大名，再加上她是新来的，不好当场拂面子，就连神色最不好的黄总都没有阻拦她，反倒叫小叶给她递一支激光笔。

她以前所在的奇正是乙方公司，被甲方公司刁难是家常便饭，被当面这样怀疑专业性更是经常发生的事情，此时激光笔一入手，电脑PPT一打开，张微整个人温和的气质陡然一变。

恰似绝世剑客拿到了自己的剑，书圣提起了自己的笔，站在投影幕前的张微自信的犹如这个领域的王，带着当仁不让的自信。

她早就有准备而来，带领江山跑遍本市楼盘的时候又积累了实地经验，可谓是理论实际相结合，将这一年多来的房地产市场分析的条理清晰、论据合理。

“…由于本市外资企业纷纷南迁越南、老挝等地开设加工厂，接下来很长一段时间内，本市外来人口的增长不会再如前几年那般迅速，加上本地限购等国家政策的改变，本市的房地产市场可以说迎来了一个小寒冬…”

张微顿了顿，“不过，正如之前王经理所说，现在的市场已经不比以前了，反倒又有了新的机遇。以前资本是一窝蜂涌入房地产市场，导致房地产市场极为混乱，而现在大浪淘沙，热资撤出后，像我们集团这样早早做好并购整合的全能型房企更容易迎接各项挑战，更别说我们还是本地的企业，拥有本市业主最认可的销售团队和物业团队，更容易被市场接受…”

“所以，我认为，我们公司接下来的市场工作不是如何销售新的房产，也不是立刻去拿地，而是如何根据市场的变化进行公司转型。”

“转型？”

财务部的负责人难以置信地说：“我们要转什么型？”

“从高端走向刚需的转型。”

张微微微颔首。

“我们公司花了这么多时间才打出‘连成所出，必属精品’的牌子，现在突然转向刚需市场？这不是自跌身价嘛！”

另一个负责人嗤之以鼻。

“外资离开了大半，没有新的资本进入，也就没有那么多高素质的业主，而本市的高端市场已经基本饱和了，很多高端项目都纷纷转向‘养老地产’、‘教育地产’也是因为如此。这时候我们还硬撑着‘高端之王’的面子不放，在接下来的房市寒冬中注定要被遗忘。”

张微翻开一张PPT，列举出连成集团所开发的所有项目。

这些都是连成最骄傲的项目，也是连成对外最有利的企业名片。

“诸位知道本市的市民提起连成集团最多的印象是什么吗？”

张微环视四周，微笑着问。

几个经理面面相觑，说出了不少猜测。

“不，不是质量好，也不是地段佳，而是贵。”

张微摊了摊手。

“贵，很贵，特别贵。”

第28章 市场转型

连成集团有着历史条件遗留的优越性, 在房地产市场快速扩张的时候拥有了大量的稀缺资源, 不是他们的产品质量和服务条件赢得了好的口碑，而是这些稀缺的资源造就了他们的成功。

这种成功是不可复制性的, 因为同一块地不可能有两个主人。所以说连成的成功是必然的, 并不是真正实力的展现。

在房地产快速发展扩展的时代, 一个本地企业手中握有大量市中心繁华地段的土地, 开发出来的自然不会是低端楼盘, 因为它的价格必须对得起它的不可复制性和稀缺性。

但现在的问题是，连成积攒下来的地都用完了, 而市中心地段也已经被开发的饱和了，除非再遇见一次“老城改造”, 否则不可能再有新的土地。

如果本市是北上广这样的大城市, 每年涌入的人口支持也足够支撑他们打造出新的商业中心和高端项目, 但本市现在也在由密集加工业城市往尖端制造业转型，这就决定了外来人口不会大量增多，房产市场最后会渐渐趋于饱和。

当连成集团没有再拿到核心地段, 又没办法发展新的客户群的时候, 这种“高端”的形象是很危险的。

在场坐着的大多数都是房地产资深营销人士，也是经历过无数次国家调控和市场波动的精英，所以张微只是轻轻一点现在的盲区, 立刻都明白了她说的“贵”是什么意思。

张微其实也是咨询了从事金融业的丈夫很多问题才得出的这个结论，此时说起连成集团的危险, 语气中就带着许多担忧。

“‘贵’是我们集团开发的房产给所有人的印象。如果高端项目够多、本市的优质潜在业主够多, 这自然会拔高我们楼盘的调性, 成为富人区、本市‘高大上’的象征…”

“可现在的问题是之前的市场工作根本不到位，老百姓提起连成除了贵竟想不到其他特点，这个贵就是很危险的，是缺乏事实依据支撑的一种心理障碍。若不能解决掉这个问题，以后无论我们开发什么楼盘，都会导致很多本来有实力成为我们业主的潜在客户群，根本连售楼部都不会踏进去。”

张微连续翻过好几张PPT，上面列举出了房地产公司许多转型失败的例子。

“外来人口停滞增长的时候，房市必定会从外来人口往本地刚需过渡，但鉴于我们集团项目一贯示人的形象，贸然转向刚需也有很大的风险性，我的建议是…”

张微定格最后一张PPT。

上面只有几个大字。

“本市改善型住房群体。”

看到张微的PPT报告，黄总露出一个耐人寻味的表情，立刻和身边的程万里讨论了起来。

王娜看了眼只顾着和程万里讨论的黄总，又看着正在做报告的张微，握着杯子的手不由自主地握紧，眼神中流露出不甘的神情。

“张经理，那这和你们市场部接下来的工作有什么关系么？”

建安公司的副总提出自己的疑问。

“难道我们整个公司的经营方向还要因为这个发生转变不成？”

“不，不是这个意思。一个项目如何定性，其实是一种市场行为，和定价与宣传策略有关，和建筑开发无关。一个楼盘最后在人们心目中是什么样子，和楼是什么建筑方式、什么形状甚至什么质量都没关系，而和市场行为贯彻是否到位的关系。”

张微知道他们担心什么，安抚着说：“譬如说集团现在正在打造的翡翠华庭，它既是一个高端项目，也是一个改善型项目。只不过它面对的改善型人群很特殊，由于绿化和低层低密度的原因，它的群体大多数是希望安度晚年的老年群体…”

“有钱的老年群体。”

程万里突然补充了一句。

会议室里突然哄笑了起来。

于是乎，刚才还严肃紧张的氛围，就被程万里一句话弄的轻松不少。

“所以，高端和改善型刚需，本身两种调性是不会冲突的，很容易就塑造起新的市场形象。只有解决掉心理认知上的障碍，确定以后面对的市场群体，才能往下接着谈拿地、设计、开发、宣传和销售上的工作。”

张微绕回到最先在讨论的话题。

“所以在座的所有领导、所有同事说的话都没有错，只不过大家站的立场不同而已。无论拿地也好，对于销售的服务型支持也好，都是迫在眉睫的工作，但最重要的工作是怎么通过新拿的地、新的销售策略来进一步完成集团市场形象的转型，群心群力一起渡过接下来将要迎来的房市寒冬。谢谢大家。”

张微向着会议室内的所有人微微躬身。

啪啪啪。

“说的漂亮，不愧是奇正当年号称最全面的人才！”

随着一阵掌声，某个笑容慈祥和气的长者走进了会议室。

看到来的是谁，众人大吃一惊，椅子被挪动的声音此起彼伏。

“董事长！”

“连总好！”

“怎么是大领导来了！”

不同公司、不同部门的负责人惊慌地上前迎接连成集团的董事长连国强，随着公司的渐渐壮大，这位董事长反倒很少来公司插手各项工作，只在一些大的方向和方针政策上提出指导。

听说是董事长来了，张微也意外地从台上走了下来，站在黄总的身侧迎接这位拥有集团最高话语权的创始人。

她和连国强倒不是第一次见了，以前她作为乙方单位没少被这位精明能干的一把手“虐”过。只不过这一年多来，连成渐渐壮大，这位老总不但没见清减，反倒日益发福，都快长成肯德基爷爷的样子了。

在会议室最后做会议记录和会务服务的小叶、江山也吃了一惊，两个人站起身来，犹豫不决极了，不确定自己是该上去还是就这么站着。

“怎么办？我是不是该让董事长也签到啊？”

小叶欲哭无泪地站在那里。

“我，我不敢啊…”

“刚才那个夸奖要不要做会议记录？还是用一句‘董事长对此表示了高度的赞赏’一笔带过？”

江山比小叶还犯愁。

两人窃窃私语了一会儿，也是一点办法都没有，最后还是小叶伸手拨通了个内线电话，大致说了下现在的情况，又硬着头皮去给董事长签到。

这位董事长长得和气，脾气也很和气，见总务部的小姑娘捧着签到本过来，笑呵呵地拿起笔签了自己的大名。

小叶兴奋地捧着本子跑回位置，拿起本子给江山看。

“你看你看，在总经办干了半个月，总算知道董事长的签名是什么样子了！”

江山羡慕地看着那本签到本，手指从签名本上摩挲过，一个个记住参会人员的名字，幻想着自己有一天也能如张经理那般，站在宣讲台前意气风发。

“刚刚小张的一番话，说出了我心中最大的忧虑。”

连国强在童威和黄总的引领下在主位上就坐，缓缓开口。

“现在连成的土地储备已经全部开发，我迟迟不肯同意投资部门和开发部门着手拿地的事情，也是在观望市场情况，不愿盲目入市。”

一时间，什么“董事长高瞻远瞩”、“董事长深谋远虑”的赞扬声不绝于耳。

连国强听到其他人的捧场，微微一笑，又接着说：“我们连成的发展太快了，也太顺利了，这造成很多人的盲目乐观，总觉得只要是我们开发的房子，就没有卖不掉的。”

他看着营销总监黄总说：“但实际上，我们吃老本的情况很严重，现在高端房产的销售已经越来越困难了，能比其他人强，除了我们前期的积累，最大的原因是因为连成有了本市最专业的营销团队奇正的加入，而不是我们自身项目过硬的原因。”

黄总连连点头称是。

“如小张所说，外来人口的减少使得房产的刚需需求也减弱了，国家政策又年年在变，市场情况风起云涌，我作为集团的把舵人，更不能轻易下决定，因为我也害怕啊！”

肯德基老爷爷一般的董事长捧着肚子说：“我吃圆容易，可我还要考虑底下人吃饭的问题嘛！”

会议室的人捧场地笑。

“我本来只是好奇看看今早的会开的怎么样了，小张作报告的时候我听了一会儿，就走不动路了，可以说每个字都说到了我的心里。往日里我不能把这种焦虑传达出来，因为这是很打击士气的事情，如果传出去说连董事长都唱衰房地产市场了，这工作就没办法开展了。”

他叹气。

“可盲目乐观也是不对的，认为拿了地就能开发，就能盈利的思想也是不对的，我认为市场部接下来的重点就应该放在‘市场转型’上。”

“董事长说得好！”

也不知道是谁先开口，立刻就有人更加乖觉地鼓起了掌。

一时间，会议室里突然响起了掌声，有几个莫名其妙不知道怎么办的，犹豫地看了看左右，也带着迷茫的表情跟着鼓起了掌。

有了董事长这决定性的话，所有人都没办法再指责和质疑张微的专业性，于是画风突然一转，开始围绕着“如何转型”开始转变。

在场的都是人精，也都是业务能力过人的负责人，当场从“拿地方向”、“市场拓展”、“宣传策划”等各个方向延伸了出去，明明本来只是一个简单的碰头会和工作会，由于这位董事长的旁听，硬生生成了一场集团局势发展研讨会。

江山先开始还能记录的完他们说的话，到后来讨论越来越热烈，她也不得不通过录音笔回放来记录重点，否则根本来不及书写。

这一番讨论越来越热烈，话题也越来越深入，连国强见话题再讨论下去也不知道要偏到哪里去了，也不该是这种会上该讨论的，便打断了所有人的对话。

“我一直认为市场工作才是攸关整个公司宏观方向的重中之重，所以才执意无论面对什么困难，都要将市场部成立起来。现在看来，市场部这位负责人也确实对得起我的期望，希望接下来的时间里，大家都能如同过去那般支持新的同事。”

他抬头看了眼钟。

“现在时间也不早了，会议就讨论到这里吧。”

这便是要散会了，其余人都纷纷点头。

江山是做会议记录的，按照会务流程，最后一步就是在所有人离开之前将会议记录给主持会议的人看一遍，最后签字确认。

江山捧着会议记录本去了黄总身边，然而黄总却并没有签字，伸手一指董事长连国强。

“去，董事长在这里，哪里轮得到我来签名！”

第29章 轻重缓急

论会议记录, 江山其实是有自己的一套心得的。

她虽不是学生会干部, 但因为字写得漂亮，又非常会做大纲, 以前大学里要有什么校部招待或是老师要找学生帮忙做笔记，都会点她。

总经办显然也知道她的这项能力, 所以才让她帮忙协助会务、做会议记录。

果不其然，江山跟着黄总到了连国强身边，这位董事长接过江山的会议记录簿就是一愣, 而后欣赏不已地说：“这笔字写的真漂亮啊！”

上一辈都讲究“字如其人”, 见到这么漂亮的字就以及心生了好感，再一看会议内容记录的条理清晰、言简意赅, 越发觉得看着舒服，不停夸赞。

江山原本怀着忐忑的心情上来“越级签字”，结果被董事长肯定的话一夸赞，内心雀跃极了, 偏偏脸上还要做出矜持地表情, 一直自谦。

旁边的黄总见董事长欣赏这份会议笔记, 也附和着夸奖：“这是今年新招进来的职员, 经济学硕士研究生毕业, 底子好，稍稍一培养就是可用之才！”

连国强听说是个硕士研究生, 连连点头, 在仔细看过会议记录上每个部门的发言内容、决定事项, 确认都无误后签上了名字, 将它递给了江山。

“会议记录做的不错，等会儿把会议纪要做出来，向有关部门都签发一份，确保他们都知道下阶段工作重点是什么。”

他看了眼江山，随口问：

“下班前能做出来吗？”

黄总正准备说江山只是市场部借来的，不是总经办的人，这边江山已经抱着会议记录兴奋地点了点头。

“是，董事长，一定在下班前做出来！”

连国强赞许地点了点头，他平时不怎么来公司，就怕被琐事缠住，此时会议开完了，和众人打了个招呼就走。

黄总看着得到肯定而满脸兴奋的江山，也不好再说什么，只能提醒她：“既然是董事长吩咐下来的，就不要办砸了。先把你手上事情放一放，把会议纪要做好，抄阅签发下去，不懂的流程问问总经办的李主任。”

江山满脑子都已经被“董事长亲自夸奖”给充斥了，虽听进了黄总的提醒，但心心念念就是立刻将会务纪要做出来，向着黄总道过谢就抱着录音笔和会议记录跑了出去，要去办公室忙活。

董事长走了，其他负责人自然是整整东西都陆续离开，只有张微还在整理自己的电脑以及相关资料，童威在一旁和她聊着什么。

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