第24章

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“不错什么！”吕有顺摇摇头说，“我虽然是洪西人，但一直以来都在北京、香港工作，对这儿的情况了解并不多。当了一年常务副市长，才知道咱们这地方真他妈穷啊。政府想搞基础设施建设，想改善民生，可手里没钱，屁事也干不了。就说大剧院的事吧，你是亲身经历的，政府要是手里有钱，哪会这般狼狈？”

吕有顺这位北大才子，向来温文尔雅，但刚才那一番话里，竟夹杂着好几个脏字，这在平时极少见到。看来，吕市长这一年来的确因为巧妇难为无米之炊而苦恼不已。

杜林祥在一旁恭维道：“吕市长是出了名的能人，有你在河州，工作就一定会有起色。”

“难啊！”吕有顺叹了一口气，“拉动经济有三驾马车，投资、消费、出口。河州地处内陆，不沿海、不沿边，想发展出口工业，简直难如登天。再说消费吧，咱这儿的老百姓穷得叮当响，哪有什么闲钱拿出来消费。还有投资，政府的钱袋子是空的，拿什么来投资？”

吕有顺讲得有些高深，诸如“三驾马车”这些东西，杜林祥一时还听不明白。但杜林祥凭感性认识也知道，河州乃至整个洪西，既没有工业基础，又没有优越的地理位置，本来就是欠发达地区，这几年同沿海相比，差距更是被拉大。

杜林祥开玩笑地说：“没准哪一天，在咱们河州发现一座金矿，或者是大油田，那就好办了。”

吕有顺说：“要说金矿嘛，河州倒是有一座，只不过还没被开发出来。”

杜林祥好奇地问道：“什么金矿，在哪？”

吕有顺微笑着说：“就是咱们脚下的土地。”

杜林祥有些不解：“土地？”

吕有顺说：“中国正处在一个城市化快速发展的阶段。就说河州吧，未来十年，城市规模起码扩容两三倍。在这个过程中，土地价值将出现疯长。你看现在郊区那些种着庄稼甚至长满荒草的土地，再过几年就会建成小区、商场。对于河州这种城市，土地升值所产生的巨大收益，也许就是政府唯一能抓在手里的财富了。”

杜林祥明白了，吕有顺所谓的金矿，其实就是卖地。他问道：“这些年来，政府不是一直在卖地吗？”

吕有顺说：“卖地可是个技术活啊！照他们以往的做法，是把金子当河沙在卖，而我却要把河沙卖出金子的价钱。”

“你还不知道吧？”吕有顺说，“河州政府已经有半年多没有再卖地了，本来上个月国土局想搞一场土地拍卖会，也被我紧急叫停了。”

这一下，杜林祥却犯迷糊了。吕有顺刚才不是说卖地是政府的财源吗？而且还信誓旦旦地表示，以他的能力，要把河沙卖出金子的价钱。为何能捞取真金白银的拍卖会，又被他叫停？

吕有顺问：“你知道欧佩克吗？”

杜林祥说：“在新闻上经常看到，好像是和石油有关。”

“没错。”吕有顺说，“欧佩克就是由十多个产油大国组成的石油输出国组织，它对于国际油价的走势，具有举足轻重的影响。每当国际油价萎靡不振时，这个组织的所有成员国，就会步调统一地实行减产，并以此拉抬油价。”

吕有顺继续说：“欧佩克手里有石油，而我们政府手里有的是土地。政府要想手里有钱，就必须让地价不断上涨。”

杜林祥说：“你现在叫停河州的土地出让，是否就像欧佩克的减产措施一样，是为了拉抬价格？”

“你还有点悟性。”吕有顺说，“河州要是还像以往那样，隔三岔五就推出一块地，那地价永远涨不上去。因此，我索性就控制供给，让市场出现用地短缺，时机成熟后再把闸门打开，地价就噌噌往上飙。”

杜林祥说：“近期河州政府都不会再卖地了吗？”

吕有顺斩钉截铁地说：“当然不会。8·31大限之前，很多地产商都抓住最后的机会，在手里囤了不少地。就说咱们河州的万顺龙吧，手里起码就有上千亩土地。现在我去卖地，根本卖不出好价钱。可等他们手上的地用完了，那就轮到我漫天要价了。”

杜林祥感觉，手握着号称“一竿风月”的纪州手竿的吕有顺，少了点风月味，倒是更像一个囤积居奇的奸商，而土地，就是他手中最重要的商品。不过，被吕有顺处心积虑疯炒起来的地价，最终的接盘者可不是万顺龙这样的地产商，而是千千万万的普通购房者。很显然，为了让政府摆脱拮据的状态，吕有顺顾不得那么许多了！

吕有顺继续说：“欧佩克之所以是欧佩克，就在于手里掌握着绝大多数石油资源，它说停止供应就能停止供应。暂停供地不过是权宜之计，真正的治本之策，还是政府必须掌控绝大多数的土地资源。也许你还不知道吧，河州政府手里，根本没有多少土地。”

如此宏观的经济话题，自然是过去的杜林祥没有关心过的，他只好摇了摇脑袋。

吕有顺说：“这几年，许多地都被低价卖给开发商了，政府手里却没有储备多少土地，等到以后土地价格飙升时，后悔都来不及。年初的时候，下面几个局要修办公楼，最后还是我出面协调，从开发商手里把地买过来给他们建办公楼的。”

“我在香港工作过一段时间，”吕有顺继续说，“香港就有一套完善的土地储备制度。这些年，长三角的一些城市，也开始重视土地储备。政府在征收土地后，来进行拆迁安置或置换搬迁，并投入资金搞土地整治，完成“七通一平”后，再将可以直接使用的熟地移交给当地土地出让中心挂牌出售。”

在建筑行业浸淫多年，加之近来又专门留意房地产方面的知识，杜林祥知道，所谓“七通一平”，就是指土地经过整理后，达到通给水、通排水、通电、通信、通路、通燃气、通热力以及场地平整的标准，房地产商就能直接买下这块土地进行开发。那些未经过整理的土地，被称为生地，而整理后的土地，就被叫作熟地。

吕有顺说：“政府握有卖地的权力，如果再把土地资源储备到自己手里，那就成为名副其实的地主了。地价涨多少，由我们说了算，河州政府也不会像现在这样，整天为了公务员的工资发愁。”

杜林祥默默地听着，吕有顺则继续说道：“趁着现在地价不高，许多人没有意识到土地的价值，正是进行土地储备的好时机。等以后地价涨上去了，再去搞征地拆迁，难度就会大很多。上个月，市政府通过了《河州市国有土地储备整治管理办法》，拉开了河州土地储备的序幕。抓住这两年的黄金时期，真能把几十万亩土地储备在政府手里，那就相当于握住了几千亿真金白银。”

几十万亩土地储备从哪来？傻子都知道主要是城市郊区的那些村镇。当然，政府征地时会给予适当补偿，不过日后天文数字般的土地出让金，却注定和这些农户无缘。

杜林祥不禁叹了一口气：“地价真要炒上去，那最后有资格拿地的，只能是万顺龙那样的大地产商。像我这种小企业，一点机会也没有了。”

吕有顺笑了：“林祥，你倒有些自知之明。实话实说，地产界的第一桶金你没赶上，现在想进去，只怕为时已晚。”

吕有顺吸了一口烟，又问道：“你研究过8·31大限吗？”

提起8·31大限，那可是杜林祥永生难忘的伤疤，他点点头说：“知道一点。上次闹出那么多不愉快，不就因为这条新政吗？”

吕有顺说：“你是这条新政的直接受害者，想必会记忆犹新。不过，这条新政对于整个中国房地产市场的健康发展，却具有举足轻重的作用。想想过去，拿地、批地的过程充斥着暗箱操作，就像卓伯均那样，随便哪个开发商给他送一笔钱，就能低价拿到土地。可在8·31大限之后，所有土地出让都要通过招拍挂的流程，实行公开竞价，价高者得。我不敢说以后就没有黑幕了，但最起码，会比以往大大收敛。”

杜林祥说：“未来河州的土地盛宴，我是没资格参与了。”

吕有顺目光注视着小溪，语气平缓地讲起故事：“美国西部曾有一股淘金热，很多人怀揣梦想而去，最后却碰得头破血流。不过，那些没有上山淘金，而在山下卖铁锹的人，却无一例外赚了钱。还有20世纪中国的股票热，炒股发家的人不多，在交易大厅门口卖盒饭的人，倒没听说有谁赔本。”

杜林祥一脸疑惑地看着吕有顺，只听吕有顺缓缓说：“我自认是个爱惜羽毛的人，不会干什么违法乱纪的事。但朋友之间，我倒可以根据自己的经验与分析，为你生意上的事出点主意。我刚才给你讲那么多政府开展土地储备的事，你就没有从中嗅出商机？”

杜林祥说：“土地储备是政府的事，难道我还能插一脚？”

吕有顺说：“整理好的熟地，当然是储备在政府手里。可要把生地整理成为熟地，总得有人去干活吧。未来两年，河州将储备几十万亩土地，这是多大的一个商机。”

吕有顺继续说：“所谓开发，其实有两个层面，就是人们常说的一级开发与二级开发。从政府手里买来土地，而后建成商品房卖给普通消费者，就是二级开发。而将原来的生地，完成征地拆迁，进行整理变成熟地，再交到政府手上，就叫一级开发。8·31大限之后，二级开发市场里比拼的是企业的资金实力，那绝不是你的强项。不过如果你要有兴趣，不妨去一级开发市场试试水。”

对于吕有顺讲的什么一级开发、二级开发，杜林祥好像明白了那么一点，可又终究没全弄懂，他呆在那儿，一副丈二和尚摸不着头脑的样子。

“你呀，平时还得多读书，学点有用的东西。”吕有顺没好气地说，“这么给你讲吧，有一个城中村或是棚户区，地理位置不错，政府想把这块地收到自己手里储备起来，等有机会再卖给房地产商。这时，你就去负责把原来的旧房子拆了，做好土地整理，完成“七通一平”，把这块地干干净净地交到政府手上。”

“明白了！”杜林祥说，“就是去做拆迁对吧！二级开发，说白了就是从政府手里买地，然后在这片地上建新房子。一级开发，就是负责把地上的老房子拆掉，完成整理后卖给政府。”

吕有顺说：“你这解释并不十分准确，不过大体也差不多。众所周知，一级开发的利润没有二级开发来的大，但我想，对于你这种实力的企业，也许是最合适的。”

吕有顺接着说：“现在有很多人诟病官商勾结。其实在现代社会，不同企业家交朋友，不尽心竭力为企业服务的官员，简直就是不称职。通过大剧院的事，我认定你是个能干成一番事业的人。因此，只要在政策许可的范围内，不搞那些见不得人的权钱交易，我都会尽力帮助你。话说回来，扶持河州民营企业，不正是我这个市长的应尽之责吗？”

吕有顺的话，传递出一个明确的信息，他愿意出手帮助杜林祥。这正是杜林祥企盼多时的事情。杜林祥深知，不管什么生意，只要有吕有顺的协助，都将一帆风顺。

杜林祥高兴地说：“吕市长叫我做什么，我就做什么！”

吕有顺这时却拍拍杜林祥：“快看，鱼上钩了。”杜林祥赶紧收竿，没想到竟钓上来一条鲤鱼，看样子足有三斤左右。

吕有顺笑着说：“林祥，没想到啊，就凭你那技术，还能钓起一条大鱼。”

4　唯有低调，才是王道

有了吕有顺的交底，杜林祥便开始雄心勃勃地谋划进军土地一级开发市场。进行土地一级开发，说到底还是从政府手里接活，也需要经过招投标的程序。尤其是吕有顺来到河州后，什么事都强调要规范操作，他多次在会议上说过，凡是从政府手里出去的工程，必须走招投标的流程。

不过，此招标非彼招标。8·31大限后，政府出让土地时的拍卖会，标准十分简单，谁出价高，地就归谁，连傻子也瞒不过。而在一级开发市场，所谓招标就复杂得多了。河州政府将此类招标分成两部分，一个是金额标，一个是技术标。金额标很简单，就看哪家企业的报价更合理。可技术标就复杂了，得综合考察一家企业的资质、技术实力等等。而且每一个具体项目，金额标与技术标占的比重也会有所调整。这样一来，就留下了极大的运作空间。

杜林祥不禁感叹，中国的事情看来还是越简单越好。一旦弄复杂了，聪明无比的中国人就能从中钻到空子。就说什么金额标、技术标之类，外人看上去一头雾水，里面的人却深知其中猫腻。

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